Condominio: un piccolo mondo di diritti e regole.

Iniziamo con una stranezza, dell’istituto del condominio non esiste definizione nel Codice Civile, anche se dall’art 1117 al 1139 ne stabilisce scopi e regole.

Di fatto si intende per condominio l’ente-organizzazione di proprietari di unità immobiliari di un edificio o di un complesso, di cui condividono parti comuni. In particolare:
– le parti necessarie all’uso comune dell’edificio (fondazioni, muri maestri, portoni d’ingresso, scale…)
– i locali di servizi comuni come portineria, lavanderia, stenditori, locale caldaia etc.
– tutte le opere, le installazioni e i manufatti utili al godimento comune (ascensore, fognature, impianti vari fino al punto di diramazione ai locali di ogni singola proprietà privata.

Quando si costituisce il condominio?

Quando in un edificio insistono almeno due (un tempo non più di 4, ex Legge 220/2012 non più di 8) unità immobiliari di proprietà esclusiva di soggetti diversi con parti strutturali e funzionali comuni, si costituisce il cosiddetto condominio minimo.

Si dice piccolo condominio quello costituito da più di 8 proprietari diversi. Quando ci sono più di otto condomini deve essere nominato l’amministratore di condominio.
In entrabi i casi valgono le stesse regole previste dai suddetti articoli del Codice Civile: sia per quanto concerne l’organizzazione (ripartizione delle spese, votazioni in assemblea e calcolo dei millesimi), sia per le questioni interne dei partecipanti (un esempio per tutti il diritto al rimborso in caso di spese per la manutenzione delle parti comuni).

Sostanziale differenza, invece, la nomina dell’amministratore, non obbligatoria per quello minimo.

Casi particolari di condominio

Partendo dall’assunto iniziale con cui si definisce il condominio, le stesse regole da cui è regolato valgono sia quando l’edificio o il complesso immobiliare si sviluppa in verticale (l’esempio più comune un palazzo di più piani), sia quando sono coinvolte proprietà singole adiacenti orizzontalmente, condominio orizzontale (come nel caso delle villette a schiera), sempre che condividano strutture portanti, impianti e/o servizi essenziali.

Si configura quello orizzontale anche se le abitazioni sono strutturalmente autonome ed indipendenti, purché abbiamo in uso comune anche un solo elemento: un parcheggio, il viale d’accesso, l’illuminazione delle parti comuni, l’impianto fognario o quello di irrigazione dei giardini non privati, etc.

Esiste anche il condominio parziale, quando un bene serve in modo esclusivo una sola parte dei condòmini. Ex lege, dall’art 1123 del Codice Civile, si evince infatti che “qualora un edificio abbia più scale, cortili, lastrici solari, opere o impianti destinati a servire una parte dell’intero fabbricato, le spese relative alla loro manutenzione sono a carico del gruppo di condomini che ne trae utilità“.

Per esempio in un edificio con più portoni d’accesso, quindi più scale, più ascensori, etc.
In questo caso le spese per i servizi comuni saranno proporzionalmente ripartite tra tutti, mentre quelle particolari solo tra i condomini della scala di riferimento.

Si configura il supercondominio, o condominio complesso, nel caso in cui più condomìni consistenti in più edifici hanno in comune alcuni impianti o servizi: “non appena si crea la relazione di accessorietà e di necessità tra i beni comuni e gli edifici: questi ultimi si configurano rispetto ai primi come beni principali“.

In questo caso particolare saranno nominati un amministratore per ogni condominio e uno per il supercondominio. Inoltre i condòmini sono tali sia per il singolo edificio che per il complesso.

Nello straordinario caso in cui si superino i 60 condomini la legge prevede che “ciascun condominio deve designare, con la maggioranza di cui all’art 1136, il proprio rappresentante all’assemblea per la gestione ordinaria delle parti comuni a più condominii e per la nomina dell’amministratore.” Art. 67 disp. att. C.C.

Regolamento condominiale e gestione delle controversie saranno contenuti di prossimi articoli.

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