Contratto preliminare di vendita

La stipula del contratto preliminare di vendita è un passaggio importante e delicato che porterà alla realizzazione di due progetti, uno dell’acquirente e l’altro del venditore.

In tanti anni di esperienza abbiamo avuto la fortuna di portare a buon fine tanti rogiti notarili, che hanno reso felici tutte le parti coinvolte.
È vero che non tutte le trattative sono semplici, che ogni compravendita è una storia a sé e che può capitare che qualcosa impedisca la realizzazione degli impegni presi.

Cosa succede se una delle parti cambia idea?

Il preliminare (anche detto compromesso) è un vero e proprio contratto con cui le parti, promittente venditore ed promissario acquirente, si impegnano reciprocamente, stabilendo modalità e termini, a stipulare un successivo e definitivo contratto di compravendita.
Il trasferimento del diritto di proprietà sull’immobile si avrà solo con la firma di quest’ultimo.

Se una delle parti risulta inadempiente, l’altra potrà scegliere fra tre opzioni:
– l’esecuzione in forma specifica, come prevista dall’art 2932 del codice civile “Se colui che è obbligato a concludere un contratto non adempie l’obbligazione, l’altra parte, qualora sia possibile e non sia escluso dal titolo, può ottenere una sentenza che produca gli effetti del contratto non concluso”;
– la risoluzione del contratto, secondo l’art 1453 del codice civile, e la domanda di risarcimento del danno patito a causa dell’inadempimento;
– il recesso dal contratto, quando espressamente disciplinato nel contratto, per esempio quando prevista caparra confirmatoria.

Differenze tra caparra confirmatoria, penitenziale, clausola penale e acconto.

A tutela dell’interesse delle parti, per evitare e/o gestire un possibile inadempimento, il nostro ordinamento prevede alcuni istituti da inserire nel contratto.

1- La caparra confirmatoria: è la somma di denaro che il promissario acquirente consegna al promittente venditore a garanzia della serietà della proposta di acquisto. Al rogito sarà imputata al prezzo e scalata dal corrispettivo finale da versare, così anche le imposte versate al momento della registrazione del preliminare all’Agenzia delle Entrate (0,5%).
In caso di inadempimento, la parte non inadempiente può richiedere al giudice l’esecuzione del contratto oppure esercitare il diritto di recesso.
Se l’inadempiente è il venditore, l’acquirente può chiedere il doppio della caparra, se invece è l’acquirente, il venditore può tenere la caparra.

2- La caparra penitenziale: è la somma di denaro prevista per il recesso dal contratto, un importo predeterminato che dovrà pagare chi deciderà di uscire dal contratto.
In questo caso non potrà essere richiesta al giudice l’esecuzione in forma specifica, come invece nel caso di caparra confirmatoria.
Quindi, in caso di inadempimento, se a recedere sarà l’acquirente che ha consegnato la caparra, essa resterà al venditore; se a recedere sarà il venditore, dovrà restituirla in misura doppia.

3- La clausola penale serve a definire anticipatamente l’importo dell’eventuale danno derivante dall’inadempienza, senza necessità di prova.
In questo caso sarà dovuta solo la somma stabilita e non potrà essere richiesto altro, salvo espressa deroga nel contratto.

4- L’acconto in realtà non ha nessuna funzione di tutela e garanzia per le parti. Si tratta di un anticipo sul prezzo di vendita, per la registrazione all’Agenzia delle Entrate sarà tassato al 3% (200 euro di imposta di registro fissa in caso di compravendita soggetta a IVA).

Come stipulare il preliminare corretto?

Esistono regole precise perché un preliminare sia stipulato in modo corretto, a cui si aggiungono le specifiche necessità delle parti, per questa ragione il momento della stipula è così importante, deve essere previsto tutto, condizioni, termini e tempistiche, perché più chiari saranno gli accordi più semplice sarà arrivare dal notaio per la stipula del contratto definitivo.

Affidarsi ad un agente immobiliare che abbia a cuore i tuoi interessi è il migliore consiglio che possiamo darti.

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